Oznacza to – co dla wielu osób jest poważnym zaskoczeniem – że umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony nie można wypowiedzieć w każdym momencie jej obowiązywania. Ograniczenie to dotyczy zarówno osoby oddającej grunty w dzierżawę (wydzierżawiającego), jak i biorącego grunty w dzierżawę (dzierżawcy).
Umowa dzierżawy zawarta na czas określony może być wypowiedziana wyłącznie w przypadkach, które:
1) przewidują odpowiednie przepisy prawa (np. w przypadku zalegania przez dzierżawcę z zapłatą czynszu najmu); albo
2) przewidziane zostały bezpośrednio w treści umowy dzierżawy.
Zadbaj o możliwość skrócenia okresu obowiązywania dzierżawy.
Jak wspomniałem powyżej, wyjątki od zasady związania określonym z góry okresem obowiązywania umowy dzierżawy (inaczej mówiąc braku możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia) mogą zostać przewidziane w treści umowy najmu. Możliwość uzupełnienia umowy o takie postanowienia przewidują przepisy Kodeksu cywilnego ( art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego).
Kodeks cywilny przewiduje prawo wprowadzenia do umowy dzierżawy możliwości wypowiedzenia tej umowy „w wypadkach określonych w umowie” (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego znajdujący odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy przewiduje, że „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”).
Kluczowe znaczenie przy wprowadzeniu prawa wypowiedzenia do umowy dzierżawy zawartej na czas określony ma sformułowanie „w wypadkach określonych w umowie”. Wbrew dosłownemu brzmieniu nie chodzi tu bowiem o wszystkie przypadki określone w jakikolwiek sposób w umowie dzierżawy.
W praktyce chodzi o to, że umowa dzierżawy powinna wyraźnie określać w jakich konkretnych sytuacjach może dojść do wypowiedzenia umowy. Dodatkowo, zajście tych sytuacji powinno być możliwe do obiektywnego ustalenia przez osoby trzecie – chodzi bowiem o to, aby inne osoby realnie oceniając zaistniałą sytuację mogły mieć możliwość dokonania oceny, czy dana sytuacja rzeczywiście zachodzi czy też nie zachodzi.
Jak nie wprowadzać przyczyn wypowiedzenia do umowy dzierżawy?
Z tego powodu należy unikać wprowadzenia do umowy dzierżawy postanowień umożliwiających złożenie wypowiedzenia w sytuacjach:
• niemożliwych do obiektywnego ustalenia; lub
• zależnych tylko i wyłącznie od woli jednej ze stron umowy (niezależnie od tego, czy chodzi o wolę wydzierżawiającego czy dzierżawcy).
Biorąc to pod uwagę, za wysoce wątpliwe (a tym samym możliwe sądowego kwestionowania) należy uznać wprowadzenie do umowy dzierżawy postanowień zezwalających na złożenie wypowiedzenia w sytuacjach, w których:
• „dzierżawca nie ma już dalszego zamiaru korzystania z gruntów oddanych w dzierżawę”,
• „wydzierżawiający zamierza korzystać z gruntów na własne potrzeby”,
• „zmieniła się sytuacja rodzinna lub gospodarcza wydzierżawiającego”,
• „plony rzeczywiście uzyskiwane z 1ha nie odpowiadają oczekiwaniom dzierżawcy”.
Papier wszystko przyjmie.
Do czasu.
Podpisując umowę dzierżawy musisz pamiętać między innymi o tym, że sam fakt wprowadzenia do umowy dzierżawy jakiegokolwiek postanowienia (na przykład przewidującego przyczyny wypowiedzenia umowy) nie gwarantuje, że będzie ono w pełni skuteczne.
Inaczej mówiąc, o możliwości wyegzekwowania umowy nie decyduje wcale treść umowy dzierżawy, ale zgodność treści umowy dzierżawy z przepisami prawa. Jeżeli w umowie dzierżawy znajdą się postanowienia sprzeczne z przepisami prawa, nie będziesz w stanie ich wyegzekwować.
Treść postanowień sprzecznych z przepisami prawa pozostaje w rzeczywistości pusta (pomimo tego, że postanowienia te zostały przelane na papier). Tym samym, możliwość wyegzekwowania tych postanowień będzie w rzeczywistości zależała od dobrej lub złej woli drugiej strony umowy.
W praktyce to oznacza, że, jeżeli będąc dzierżawcą wypowiesz umowę dzierżawy na podstawie postanowienia nieskutecznego, to nadal będziesz zmuszony do zapłaty czynszu dzierżawnego. Obowiązek ten będzie istniał nawet pomimo tego, że druga strona umowy (wydzierżawiający) zgodził się podpisać z Tobą umowę o określonej treści i zaakceptował przyczynę wypowiedzenia, na którą się powołasz.
Wojciech Rudzki
adwokat
Prowadzi kancelarię adwokacką w Krakowie i Warszawie. Pomaga rolnikom i przedsiębiorcom z branży rolnej rozwiązywać codzienne problemy prawne, w tym także dotyczące dzierżawy gruntów.
