Odrolnienie ziemi nie następuje automatycznie po kilku miesiącach czy latach od zakupu działki. Nie istnieje przepis, zgodnie z którym wystarczy odczekać określony czas, aby grunt rolny można było przeznaczyć pod dom, magazyn lub inną inwestycję. Wszystko zależy od klasy ziemi, jej położenia, ustaleń planistycznych gminy oraz tego, czy konieczne będzie formalne wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. W niektórych przypadkach procedura jest stosunkowo prosta, w innych może trwać znacznie dłużej.
Po jakim czasie można odrolnić ziemię?
Nie ma ustawowego okresu, który trzeba odczekać po zakupie gruntu rolnego, aby rozpocząć procedurę jego odrolnienia. Nie działa więc zasada typu po pięciu latach ziemię można odrolnić albo po roku od zakupu działka automatycznie staje się budowlana.
W praktyce określenie odrolnienie obejmuje kilka różnych czynności. Pierwszą może być zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Drugą jest wyłączenie określonej powierzchni z produkcji rolniczej przed rozpoczęciem inwestycji. Są to dwa różne etapy i nie zawsze oba są potrzebne w identycznym zakresie. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych wskazuje, że przeznaczenia gruntów wymagających zgody na cele nierolnicze dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dlatego odpowiedź na pytanie o czas zależy przede wszystkim od sytuacji konkretnej działki.
Jeżeli grunt jest już objęty planem miejscowym przewidującym zabudowę i nie ma potrzeby przeprowadzania długiej procedury zmiany jego przeznaczenia, droga do inwestycji może być znacznie krótsza.
Jeżeli natomiast działka jest nadal przeznaczona w dokumentach planistycznych wyłącznie na cele rolne, a dodatkowo należy do najlepszych klas bonitacyjnych, procedura może być znacznie bardziej skomplikowana.
Czy odrolnienie następuje automatycznie po zmianie właściciela?
Nie. Sprzedaż ziemi rolnej nie powoduje jej automatycznego przekształcenia w działkę budowlaną.
Nowy właściciel przejmuje nieruchomość z takim przeznaczeniem i oznaczeniem, jakie wynika z obowiązujących dokumentów oraz ewidencji gruntów. Sam fakt, że działkę kupiła osoba, która nie zamierza prowadzić na niej produkcji rolnej, nie oznacza jeszcze zmiany jej statusu.
Nie ma również znaczenia, że ziemia przez kilka lat leży odłogiem. Zaprzestanie uprawy nie jest równoznaczne z formalnym wyłączeniem gruntu z produkcji ani ze zmianą jego przeznaczenia.
Z punktu widzenia inwestora znacznie ważniejsze jest więc sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, klasy bonitacyjnej ziemi oraz rodzaju użytku wpisanego w ewidencji.
Czy odrolnienie działki jest trudne?
Może być zarówno stosunkowo proste, jak i bardzo skomplikowane. Największe znaczenie ma jakość ziemi oraz jej położenie.
Przepisy szczególnie chronią najlepsze grunty rolne. Przeznaczenie użytków rolnych klas I, II i III na cele nierolnicze i nieleśne wymaga co do zasady zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, między innymi dla gruntów klas I–III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu przestrzennym.W przypadku słabszych gruntów procedura może być łatwiejsza.
Znaczenie ma również lokalizacja. Przepisów dotyczących zmiany przeznaczenia gruntów określonych w rozdziale 2 ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każdą ziemię rolną w mieście można od razu zabudować. Nadal trzeba uwzględniać przepisy planistyczne i zasady dotyczące wyłączenia z produkcji rolnej, dlatego przed zakupem ziemi z myślą o przyszłej zabudowie warto dokładnie zweryfikować dokumenty, zamiast kierować się wyłącznie informacją sprzedającego, że działkę da się łatwo odrolnić.
Od czego zacząć odrolnienie ziemi?
Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, co obecnie można zrobić na danym terenie. Warto sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli działka jest nim objęta, dokument określa przeznaczenie terenu i warunki jego zagospodarowania.
Jeżeli planu nie ma, znaczenie może mieć możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Nie każda ziemia rolna może jednak otrzymać taką decyzję. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wskazuje, że jednym z warunków jest to, aby teren nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze albo był już objęty odpowiednią zgodą uzyskaną przy sporządzaniu wcześniejszego planu.
Kolejnym krokiem jest ustalenie klasy ziemi. Informacja, czy mamy do czynienia z klasą IIIa, IVb czy VI, może mieć ogromne znaczenie zarówno dla formalności, jak i późniejszych kosztów.
Kiedy trzeba wyłączyć grunt z produkcji rolnej?
Zmiana przeznaczenia terenu i wyłączenie ziemi z produkcji rolnej nie są tym samym. Wyłączenie z produkcji oznacza faktyczne rozpoczęcie korzystania z gruntu w sposób inny niż rolniczy. Może nim być na przykład rozpoczęcie budowy domu, utwardzenie terenu czy realizacja innej inwestycji.
Zgodnie z ustawą decyzja zezwalająca na wyłączenie jest wymagana między innymi w przypadku użytków klas I, II, III, IIIa i IIIb oraz gruntów klas IV–VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego.
Decyzję dotyczącą wyłączenia trzeba uzyskać przed pozwoleniem na budowę albo przed dokonaniem zgłoszenia budowy czy robót budowlanych, jeśli w konkretnej sytuacji jest wymagana.
Oznacza to, że właściciel nie powinien po prostu rozpocząć inwestycji na chronionym gruncie rolnym i dopiero później zajmować się jego formalnym wyłączeniem.
Jak długo trwa odrolnienie działki?
Nie da się wskazać jednego terminu dla całego procesu. Sama decyzja dotycząca wyłączenia z produkcji rolnej może zostać wydana relatywnie szybko, jeżeli dokumentacja jest kompletna i przeznaczenie terenu pozwala na inwestycję. Przykładowo niektóre starostwa wskazują standardowy termin około 30 dni na rozpatrzenie takiej sprawy.
Znacznie dłużej może jednak potrwać wcześniejszy etap dotyczący planowania przestrzennego.
Jeżeli dla działki trzeba zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, właściciel nie ma pełnej kontroli nad terminem. Procedura zależy od gminy, obejmuje kolejne etapy planistyczne i może trwać wiele miesięcy, a w bardziej skomplikowanych przypadkach jeszcze dłużej.
Dodatkowe formalności mogą pojawić się przy gruntach wysokiej klasy. Aktualne przepisy przewidują między innymi procedurę uzyskiwania zgody ministra dla części gruntów klas I–III.
Dlatego przy zakupie pola z zamiarem szybkiej budowy nie należy zakładać, że całe odrolnienie zajmie miesiąc tylko dlatego, że samo starostwo sprawnie wydaje decyzje o wyłączeniu.
Ile kosztuje odrolnienie działki?
Koszt zależy przede wszystkim od klasy gruntu, jego powierzchni, pochodzenia gleby oraz celu wyłączenia. Samo złożenie wniosku o decyzję dotyczącą wyłączenia gruntu z produkcji rolnej zasadniczo nie oznacza jeszcze obowiązku zapłacenia wysokiej opłaty administracyjnej. Duże kwoty mogą natomiast pojawić się jako należność za faktyczne wyłączenie chronionego gruntu z produkcji oraz późniejsze opłaty roczne. Ustawa określa konkretne stawki należności za wyłączenie jednego hektara.
Dla gruntów ornych i sadów klas I–IIIb wynoszą one obecnie:
- klasa I: 437 175 zł za 1 ha,
- klasa II: 378 885 zł za 1 ha,
- klasa IIIa: 320 595 zł za 1 ha, a klasa IIIb: 262 305 zł za 1 ha.
Nie oznacza to jednak, że osoba budująca dom na działce klasy III automatycznie otrzyma rachunek na kilkaset tysięcy złotych.
Po pierwsze, należność oblicza się proporcjonalnie do faktycznie wyłączanej powierzchni. Po drugie, ustawowa należność jest pomniejszana o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych obowiązujących w danej miejscowości w dniu faktycznego wyłączenia.
Po trzecie, istnieją ważne zwolnienia dotyczące budownictwa mieszkaniowego.
Kiedy odrolnienie pod dom może być bez opłat?
Ustawa przewiduje zwolnienie z należności i opłat rocznych przy wyłączeniu gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego. W przypadku domu jednorodzinnego zwolnienie obejmuje powierzchnię do 0,05 ha, czyli 500 m². W przypadku budynku wielorodzinnego limit wynosi 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny.
To bardzo ważne, ponieważ nie chodzi o powierzchnię całej działki. Jeżeli ktoś kupił działkę o powierzchni 1500 m², nie oznacza to automatycznie konieczności wyłączenia z produkcji całych 1500 m². Liczy się powierzchnia faktycznie wyłączana na potrzeby inwestycji, dlatego sposób zaprojektowania domu, podjazdu oraz pozostałego zagospodarowania działki może mieć znaczenie dla kosztów.
Przepisy przewidują również szczególne rozwiązania dotyczące zabudowy zagrodowej. W określonych warunkach obowiązek zapłaty należności i opłat rocznych nie powstaje przy wyłączeniu części gruntu pod taką zabudową, jeśli powierzchnia nie przekracza 30 proc. całkowitej powierzchni gruntu rolnego pod zabudową zagrodową w gospodarstwie i jednocześnie nie przekracza 0,05 ha, a właściciel zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Czy po odrolnieniu płaci się tylko raz?
Przy trwałym wyłączeniu gruntów z produkcji może pojawić się zarówno jednorazowa należność, jak i późniejsze opłaty roczne. Ustawa przewiduje, że obowiązek ich zapłaty powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji. Należność za wyłączenie trzeba uiścić w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.
Przy trwałym wyłączeniu gruntów rolnych opłaty roczne są płacone przez 10 lat i każda z nich odpowiada 10 proc. ustalonej należności, dlatego przed zakupem dobrej ziemi rolnej wyłącznie z myślą o inwestycji warto oszacować nie tylko cenę samego gruntu, ale również potencjalne koszty jego późniejszego wykorzystania.
Czy każdą ziemię rolną można odrolnić?
Nie można zakładać, że każda działka rolna prędzej czy później zostanie przeznaczona pod zabudowę. Szczególnej ochronie podlegają najlepsze gleby. Ustawa wprost wskazuje, że na cele nierolnicze powinno się przeznaczać przede wszystkim nieużytki, a jeśli ich brakuje, grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
W przypadku dobrych ziem klas I–III ochrona jest zdecydowanie silniejsza niż w przypadku słabych gruntów. Dla rolnika oznacza to również, że sprzedaż dobrej ziemi jako przyszłej działki budowlanej nie daje kupującemu gwarancji, że faktycznie uda się szybko zmienić jej przeznaczenie.
Co sprawdzić przed zakupem działki rolnej pod budowę?
Najbezpieczniej jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego ustalić klasę gruntu, przeznaczenie w planie miejscowym oraz możliwość realizacji konkretnej inwestycji.
Szczególną ostrożność warto zachować, gdy sprzedający zapewnia, że ziemia zaraz będzie budowlana, choć nie potrafi wskazać uchwalonego planu ani innych dokumentów potwierdzających taką możliwość.
Dobrze jest sprawdzić przede wszystkim:
- wypis z rejestru gruntów i klasy bonitacyjne,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo sytuację planistyczną przy jego braku,
- zakres powierzchni, która będzie wymagała wyłączenia z produkcji rolnej.
Dopiero po zestawieniu tych informacji można realnie ocenić, czy procedura będzie prosta i stosunkowo tania, czy przeciwnie, może okazać się długotrwała i kosztowna.
Odpowiedź na pytanie, po jakim czasie można odrolnić ziemię, jest więc inna, niż sugeruje samo pytanie. Nie trzeba czekać określonej liczby lat, ale samo posiadanie działki również nie daje prawa do jej automatycznego przekształcenia. Największe znaczenie mają dokumenty planistyczne, klasa gleby i wymagania dotyczące wyłączenia z produkcji. W przypadku słabszego gruntu znajdującego się na terenie przewidzianym już pod zabudowę procedura może być stosunkowo prosta. Dobra ziemia rolna poza terenami przeznaczonymi pod inwestycje może natomiast wymagać znacznie bardziej rozbudowanej procedury.
Źródło: www.zycierolnika.pl
