W takich sytuacjach poszukuje się rozwiązania, które z jednej strony pozwala przekazać majątek na rzecz innej osoby za życia, z drugiej strony zabezpiecza interesy osoby przekazującej ten majątek, zwłaszcza poprzez zapewnienie możliwości mieszkania w domu lub mieszkaniu.

Wedle powszechnej wiedzy rozwiązaniem tych problemów jest dożywocie. Poprzez dożywocie rozumiane są jednak co najmniej dwa rozwiązania prawne

- umowa o dożywocie

- dożywotnia służebność mieszkania

Czym różnią się od siebie?

Umowa o dożywocie

Zacznijmy od umowy o dożywocie. Umowa o dożywocie przewiduje, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości należy zaopiekować się przekazującym nieruchomość aż do jego śmierci.

Opieka nad dożywotnikiem (osobą przekazującą nieruchomość) oprócz przyjęcia go jako domownika oznacza również dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie, a także sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Obowiązki wymienione powyżej, mają charakter przykładowy tzn. że obowiązują, nie określono ich w inny sposób w treści umowy o dożywocie (np. poprzez dodanie innych obowiązków, bądź odjęcie któregoś z wymienionych powyżej obowiązków).

Istotne jest jednak to, że wymienione powyżej obowiązki mają w sposób kompleksowy wpływać na sytuację osoby przekazującej nieruchomość, zapewnić mu spokojne życie, wpływają zatem na całokształt jego sytuacji życiowej. Taki charakter umowy o dożywocie skutkuje koniecznością pozostawania w bliskich relacjach. W idealnym założeniu relacje takie powinny być poprawne aż do momentu śmierci dożywotnika. W rzeczywistości nie jest tak zawsze.

Z tego powodu, każda ze stron umowy o dożywocie może zażądać, aby sąd zmienił część lub wszystkie obowiązki wynikające z umowy o dożywocie na dożywotnią rentę. Zamiana taka jest możliwa, jeżeli nie można dłużej wymagać od stron umowy, aby pozostawały ze sobą nadal w bezpośredniej styczności (co dotyczy w zdecydowanej większości przypadków ostrych konfliktów o podłożu osobistym).

Dożywotnia służebność mieszkania

Dożywotnią służebność mieszkania (pomimo pewnej zbieżności w zakresie nazwy) powoduje zgoła odmienne skutki. Taka służebność ma na celu jedynie zapewnienie możliwości mieszkania w nieruchomości przekazanej w drodze umowy darowizny (do ustanowienia służebności mieszkania dochodzi wtedy w ramach jednego aktu notarialnego).

W praktyce służebność mieszkania stanowi często formę odwzajemnienia się dla darczyńcy nieruchomości poprzez zapewnienie mu możliwości zamieszkiwania w darowanej nieruchomości. Prawne obowiązki obdarowanego nie są jednak tak szerokie, jak ma to miejsce w przypadku umowy o dożywocie. Poza uprawnieniem do korzystania z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, obdarowany nie ma obowiązku zadbania o inne życiowe potrzeby darczyńcy.

Co istotne, to po stronie darczyńcy (osoby, która przekazała swój majątek) istnieje obowiązek dokonywania niezbędnych napraw związanych ze zwykłym korzystaniem z nieruchomości, czy też pokrywanie kosztów związanych z tym korzystaniem (np. wody, gazu, energii elektrycznej). Kwestia ta może być jednak uregulowana odmiennie przy ustanowieniu służebności. Dlatego tak istotne jest dokładne uregulowanie i wyszczególnienie obowiązków obu stron umowy – jeżeli ustalenia takie nie będą dokonane, jedynym obowiązkiem obdarowanego będzie udostępnienie domu czy też mieszkania darczyńcy.

Wpływ na zachowek

Z punktu widzenia dziedziczenia, pomiędzy przekazaniem nieruchomości w drodze umowy o dożywocie oraz w drodze umowy darowizny połączonej z ustanowieniem dożywotniej służebności mieszkania istnieje zasadnicza różnica. Różnica ta dotyczy zachowku, a raczej możliwości żądania tego zachowku od osoby, której przekazano nieruchomość.

Zachowek może być należny od nieruchomości przekazanej w drodze darowizny. Dotyczy to zarówno dziedziczenia testamentowego (kiedy spadkodawca pozostawił po sobie testament), jak i dziedziczenia ustawowego. Przekazanie nieruchomości na podstawie umowy darowizny stanowi bowiem pewną formę uszczuplenia majątku spadkowego – w zamian za wyjście nieruchomości z majątku spadkodawcy, do tego majątku nie wchodzi żaden ekwiwalent (umowa darowizny ma charakter nieodpłatny). Zastrzeżenie dożywotniej służebności mieszkania wpływa jedynie na wartość nieruchomości (w pewien sposób ją zmniejszając), nie zmienia jednak nieodpłatnego charakteru darowizny.

Jeżeli do przekazania nieruchomości dojdzie w ramach umowy o dożywocie, zachowek od wartości przekazanej nieruchomości nie będzie należny. Umowa o dożywocie nie ma charakteru nieodpłatnego – w zamian za przekazanie nieruchomości dożywotnik otrzymuje ekwiwalent w postaci obowiązku zapewnienia mu szeregu świadczeń (osoba, która otrzymuje nieruchomość nie otrzymuje jej zatem za darmo). Przyjmuje się zatem, że w takim przypadku nie dochodzi do uszczuplenia majątku spadkowego.

W związku z tym, w przypadku większej liczby potencjalnych spadkobierców warto rozważyć przekazanie nieruchomości w drodze umowy o dożywocie. Pozwoli to wyeliminować konflikt pomiędzy potencjalnymi lub rzeczywistymi spadkobiercami przynajmniej na gruncie prawnym.

Wojciech Rudzki

www.wojciechrudzki.pl

Prowadzi kancelarię adwokacką w Krakowie i Warszawie. Pomaga rozwiązywać rolnikom i przedsiębiorcom z branży rolnej codzienne problemy prawne.