Aby rozwiązać zarówno obecne jak i mogące powstać w przyszłości spory o miedzę, warto przeprowadzić tzw. postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości.
Krok pierwszy
Osoba, której przysługuje prawo do nieruchomości (właściciel, użytkownik wieczysty, a także posiadacz samoistny) powinna złożyć wniosek o rozgraniczenie nieruchomości, odpowiednio do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. We wniosku można od razu wskazać konkretnego geodetę, bądź zdać się na wybór organu. Do wniosku załącza się także dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis księgi wieczystej), a także wyciąg z rejestru gruntów czy mapę ewidencyjną. Po złożeniu wniosku organ administracyjny wydaje postanowienie o wszczęciu postępowania rozgraniczeniowego i powołuje geodetę (wskazanego przez wnioskodawcę bądź samodzielnie wybranego), który dokona dalszych czynności. Warto zaznaczyć, że w przypadku procesu scalania gruntów jak również gdy wymaga tego interes społeczny czy też interes gospodarki narodowej, organ może wszcząć postępowanie rozgraniczające z urzędu (samodzielnie), wówczas także wyznacza geodetę, który dokonuje dalszych czynności.
Zadania geodety
Do zadań geodety należy: ustalenie przebiegu granicy gruntu poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Geodeta powinien brać pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli dane te są niewystarczające lub sprzeczne wówczas geodeta ustala granicę poprzez oświadczenia stron biorących udział w tym postępowaniu. W przypadku gdy jedna ze stron nie złoży oświadczenia, ani nie będzie kwestionować przebiegu granicy, geodeta uprawniony jest do określenia granicy na podstawie oświadczenia wyłącznie jednej ze stron!
Jeżeli jednak strony nie dojdą do porozumienia, sprawa może trafić do sądu. Należy mieć przy tym na uwadze, że taki sposób prowadzenia sporów o rozgraniczenie może trwać latami oraz generować niepotrzebne napięcia oraz znaczne koszty. Racjonalnym rozwiązaniem jest zatem próba ugodowego załatwienia sprawy z sąsiadem, co zaoszczędziłoby obu stronom czasu, nerwów i pieniędzy. W takim przypadku geodeta sporządza akt ugody (ugoda zawarta przed geodetą ma taką samą moc prawną jak ugoda sądowa).
Jeśli natomiast strony idą wzaparte, geodeta sporządza jedynie protokół graniczny. Należy podkreślić, że strony powinny brać udział w czynnościach dokonywanym przez geodetę. W tym celu geodeta wzywa każdą ze stron do uczestniczenia co najmniej na 7 dni przed rozpoczęciem działania, jednak nieusprawiedliwione niestawiennictwo stron nie powstrzyma jego działań.
Działania organu
Jeżeli przed geodetą doszło do zawarcia ugody wójt, burmistrz lub prezydent miasta sprawę umarza, a strony są zobowiązane do zachowania granic zgodnie z jej treścią. W przypadku, gdy do takiej ugody nie doszło, wówczas wójt, burmistrz lub prezydent miasta dokonuje oceny prawidłowości dokonania przebiegu granic przez geodetę, w tym zgodności dokumentów z przepisami oraz wydaje decyzję o rozgraniczeniu, włączając przy tym dokumentację techniczną do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Jeżeli strona jest niezadowolona z decyzji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, może w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji żądać przekazania sprawy do sądu. W przypadku braku zawarcia ugody oraz przy braku podstaw do wydania decyzji o rozgraniczeniu przez wójta, burmistrza lub prezydenta, geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron oraz oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji. Wówczas wójt, burmistrz, lub prezydent umarza postępowanie administracyjne i sam przekazuje sprawę do rozpoznania przez sąd.
Postępowanie sądowe
Spory o rozgraniczenie przeprowadza sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości podlegających rozgraniczeniu, postępowanie jest prowadzone w trybie nieprocesowym. Strony powinny powołać wszelkie dowody, które potwierdzają ich prawo do nieruchomości oraz wpływające na kształt rozgraniczenia. Ponadto sąd przeprowadza dowód zoględzin nieruchomości. Gdy sąd nie będzie mógł ustalić stanu prawnego granic nieruchomości wówczas ustala je według ostatniego spokojnego stanu posiadania – okresu, w którym nie było sporu pomiędzy stronami. Gdy sąd nie będzie mógł ustalić takiego stanu, wówczas określi granice na podstawie wszystkich okoliczności, przy czym może przyznać jednej ze stron dopłatę pieniężną. Od orzeczenia sądu I instancji przysługuje apelacja.
Wznowienie znaków granicznych
W przypadku przesunięcia, uszkodzenia lub zniszczenia znaków granicznych gdy nieruchomości były już prawnie rozgraniczone, a z dokumentów wynika ich pierwotne położenie, nie ma konieczności prowadzenia ponownego postępowania rozgraniczeniowego. Wówczas sam geodeta dokonuje czynności technicznych przez ustalenie linii granicznej i jej zaznaczenie na gruncie stosownymi znakami granicznymi.
Zasiedzenie
Rozpatrując kwestię postępowania rozgraniczeniowego należy mieć na uwadze instytucję zasiedzenia nieruchomości. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny. Jak wskazał SN (wyrok z dnia 08.10.2008 r., V CSK 146/08) „Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto włada nią jak właściciel, korzystając z niej z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią”. W innej sytuacji jest posiadacz samoistny, który w momencie obejmowania nieruchomości zdawał sobie sprawę z tego, że nieruchomość ta należy do kogoś innego. Wówczas mówimy o tzw. złej wierze, która to wydłuża okres zasiedzenia do 30 lat. Warto pamiętać, że dobrą lub złą wiarę posiadacza badamy na moment obejmowania nieruchomości. Należy mieć także na uwadze, że wszczęcie postępowania o rozgraniczenie przerywa bieg zasiedzenia, co powoduje, że termin 20 lub 30 lat potrzebny do zasiedzenia nieruchomości zaczyna biec od początku.
Dochodzenie swoich praw przy samowolnym naruszeniu posiadania
Postępowanie rozgraniczające nie jest jedynym środkiem prawnym służącym do ochrony naszej nieruchomości. Kodeks cywilny uprawnia posiadacza nieruchomości do samodzielnego “dochodzenia swoich praw” przeciwko samowolnemu naruszeniu jego nieruchomości. Wówczas może on niezwłocznie przywrócić własnym działaniem stan poprzedni. Kluczowe w tym przypadku jest, aby to działanie zostało podjęte wsposób niezwłoczny, tj. bez zbędnej zwłoki/w najbliższym możliwym terminie. Klasycznym przykładem zastosowania tej instytucji jest sytuacja, w której sąsiad postawi na naszej posesji płot. Wobec takiego zachowania możemy się niezwłocznie przeciwstawić poprzez rozbiórkę tego płotu. Z całą mocą należy podkreślić, iż przy przywracaniu stanu poprzedniego nie można stosować przemocy wobec kogokolwiek, gdyż grozić to może odpowiedzialnością karną!
Wojciech Rudzki
Prowadzi kancelarię adwokacką w Krakowie i Warszawie. Pomaga rozwiązywać rolnikom i przedsiębiorcom z branży rolnej codzienne problemy prawne.
